Yleisimmät virheet – ja miten vältät ne

1. Varaussopimus ilman paluutietä

Tällä rannikolla varaussopimus on usein allekirjoitettava nopeasti. Hyvät kohteet liikkuvat, ja ostaja joka vaatii kaikki tarkistukset valmiiksi ensin menettää osan niistä. Nopeus ei ole virhe. Virhe on allekirjoittaa varaus, jonka rahojen palautus riippuu sanamuodoista joita kukaan ei lukenut tarkkaan – jolloin tarkistuksissa paljastuva ongelma muuttuu riidaksi varausmaksusta sen sijaan että raha yksinkertaisesti palautuisi.

Ratkaisu ei maksa mitään eikä vie aikaa: varaussopimuksessa on luettava kirjallisesti, että varausmaksu palautetaan jos tarkistuksissa löytyy ongelma – rekisteröimätön rakennelma, kiinteistöön kohdistuva rasite tai myyjä joka ei ole rekisteriin merkitty omistaja. Lakimies antaa tuon sanamuodon jo ennen kuin olet valinnut kohteen. Sen turvin voit edetä niin nopeasti kuin markkina vaatii ja olla silti suojassa.

2. Pyyntihinnan ottaminen todesta

Suurella osalla tätä rannikkoa pyyntihinnat ovat neuvottelun avauksia, eivät arvonmäärityksiä. Pyynti- ja kauppahinnan ero vaihtelee kaupungin ja segmentin mukaan sekä sen mukaan, kuinka kauan kohde on ollut myynnissä – ja ainoa tapa tietää ero on katsoa toteutuneita vertailukauppoja ja myyntiaikoja, joita myyjäpuolella ei ole mitään syytä tarjota oma-aloitteisesti.

Ostajat, jotka tulevat markkinoilta, joilla pyyntihinnasta ei juuri tingitä, maksavat täällä säännönmukaisesti liikaa – yksinkertaisesti siksi, että he neuvottelevat kohteliaasti väärän luvun pohjalta. Vaadi ennen tarjousta perustelut luvulle – oikeita vertailukauppoja, ei naapurin portaali-ilmoitusta, joka on sekin ollut optimistinen jo kahdeksan kuukautta.

3. Omistamisen kustannusten aliarviointi

Ostobudjetti saa huomiota; omistamisen budjetti ei usein lainkaan. Runsaasti palveluita tarjoavien alueiden yhtiövastikkeet (comunidad) nousevat useisiin satoihin euroihin kuukaudessa, julkisivu- tai hissitöiden ylimääräiset maksut (derramas) voivat tulla nelinumeroisina kertaerinä, ja pakollinen ulkomailla asuvan omistajan veroilmoitus on useimmille ensimmäistä kertaa ulkomailta ostaneille tuntematon, kunnes ensimmäinen kirje saapuu.

Ennen tarjousta: lue taloyhtiön kokouspöytäkirjat ja tilinpäätökset kahdelta viime vuodelta. Niistä näet suunnitellut remontit, riidat ja maksurästit talossa – asiat, joita esite ei mainitse.

4. Kuntotarkastuksen väliin jättäminen, koska talo on ”melko uusi”

Espanjassa ei ole perinnettä sellaiselle perusteelliselle rakennetarkastukselle, jota brittiläiset tai hollantilaiset ostajat odottavat, ja moni kauppa viedään loppuun ilman minkäänlaista riippumatonta tarkastusta. Uudemmissa kohteissa se menee useimmiten hyvin; vanhemmissa huviloissa – etenkin jos jotain on rakennettu tai laajennettu itse – kosteus, sähköt, sakokaivot ja luvattomat rakennelmat ovat juuri sitä ongelmalajia, joka paljastuu vasta avainten luovutuksen jälkeen. Riippumaton kuntotarkastaja maksaa muutamia satoja euroja; katosta neuvotteleminen jälkikäteen maksaa huomattavasti enemmän.

5. Oletus, että rakennettu on myös rekisteröity

Uima-allas, ylimääräinen makuuhuone autotallin päällä, umpeen rakennettu terassi – tällä rannikolla fyysisen todellisuuden ja kiinteistörekisterin välinen kuilu on oma taiteenlajinsa. Kun ostat rekisteröimättömiä rakennelmia, perit riskin mukana: rahoitus ja vakuuttaminen vaikeutuvat, ja sama alennus, joka sinun olisi pitänyt saada, käännetään sinua vastaan jälleenmyynnissä. Nota simplen, katasteritietojen (catastro) ja omien silmiesi on kuvattava sama kiinteistö; siellä missä ne eroavat, ero on joko neuvotteluvaltti tai syy jättää kauppa tekemättä.

6. Rahan siirtäminen huolimattomasti

Tähän kätkeytyy kaksi erillistä virhettä. Ensimmäinen koskee vain niitä, joiden rahat tulevat euroalueen ulkopuolelta, esimerkiksi punnista tai kruunuista: valuutanvaihdon tekeminen tavallisen pankin kautta, jolloin kurssimarginaaliin katoaa huomaamatta 1–2 % – 400 000 euron kaupassa tuhansia euroja turhaan; erikoistunut valuuttapalvelu voi termiinisopimuksella lisäksi lukita kurssisi jo silloin, kun budjetti lyödään lukkoon, eikä vasta kaupantekoaamuna. Toinen on varojen alkuperän huolimaton dokumentointi: espanjalaiset pankit ottavat rahanpesun vastaiset tarkistukset tosissaan, ja siirrot ilman siistiä paperijälkeä pysäyttävät kaupanteon. Kokoa asiakirjat kerralla, ajoissa ja kunnolla.

7. Loman ostaminen asunnon sijaan

Kaikkein inhimillisin virhe. Viikko aurinkoa, kaunis terassi, toinen näyttö viinilasin ääressä – ja ostopäätöksen tekee sinun lomaversiosi. Helmikuun versio, joka joutuu elämään pohjoiseen avautuvan olohuoneen, talveksi tyhjenevän urbanisaation tai matalasesongiksi sulkeutuvan kaupungin kanssa, on se, joka asunnon omistaa.

Kuri on tämä: käy paikalla sesongin ulkopuolella, jos suinkin voit, kävele alue läpi vähintään illalla ja aamulla, ja kirjoita ylös – ennen kuin katsot yhtään kohdetta – mitä asunnon on tehtävä puolestasi viiden vuoden päästä, ei tänä kesänä. Vertaa sitten jokaista ehdokasta siihen listaan, älä näköalaan.

Kaava kaikkien seitsemän taustalla

Jokaisella näistä virheistä on sama muoto: päätös, joka tehtiin ennen kuin sen tarvitsema tieto oli saapunut. Espanjan ostoprosessi on armollinen ostajille, jotka tekevät asiat oikeassa järjestyksessä – ensin tarkistukset, sitten sitoutuminen; ensin luvut, sitten neuvottelu; ensin helmikuu, sitten tarjous. Koko meidän työmme ostajan puolella on pitää tästä järjestyksestä kiinni silloin, kun aurinko ja myyjäpuoli työntävät molemmat toiseen suuntaan.