Ulkomaalaisen ostajan juridinen prosessi

Ennen kuin katsot yhtäkään asuntoa

Kaksi paperiasiaa kannattaa laittaa vireille heti alussa, sillä molemmat vievät aikaa eikä kumpikaan edellytä, että sopiva asunto olisi jo löytynyt.

Ensimmäinen on NIE (Número de Identidad de Extranjero) eli ulkomaalaisen tunnistenumero. Ilman sitä et voi viedä asuntokauppaa loppuun, avata oikeanlaista pankkitiliä etkä maksaa veroja Espanjaan. NIE-numeroa haetaan Espanjan konsulaatista kotimaassasi tai Espanjassa poliisin (Policía Nacional) toimipisteestä, joko itse tai valtakirjalla toimivan edustajan kautta. Käsittelyaika vaihtelee muutamasta päivästä useisiin viikkoihin sen mukaan, missä hakemuksen jättää – juuri siksi asiaa ei pidä jättää siihen hetkeen, kun tarjous on jo hyväksytty ja myyjä odottaa.

Toinen on espanjalainen pankkitili. Tarkkaan ottaen kaupan voi tehdä ilmankin, mutta käytännössä lähes kaikki – sähkö- ja vesisopimukset, yhtiövastike (comunidad), kiinteistövero (IBI) – veloitetaan suoraveloituksena espanjalaiselta tililtä. Kun myös kauppahinta maksetaan espanjalaiselta tililtä, rahan reitti on selkeä, ja juuri sen notaari ja pankki haluavat nähdä. Pankki pyytää todisteet tuloista ja varojen alkuperästä; kokoa nämä asiakirjat kerran ja käytä samoja kaikkialla.

Jos tarvitset rahoitusta, nyt on myös oikea hetki hankkia asuntolainan ennakkopäätös. Espanjalaiset pankit lainaavat myös ulkomailla asuville, tyypillisesti enintään 60–70 % kauppahinnasta (Espanjassa asuvat saavat enemmän), ja kirjallinen ennakkopäätös kertoo todellisen budjettisi ennen kuin ihastut johonkin, joka ei siihen mahdu.

Lakimies ennen papereita, ei niiden jälkeen

Koko prosessin tärkein yksittäinen päätös: ota riippumaton lakimies (abogado) ennen kuin allekirjoitat mitään tai maksat kenellekään mitään. Ei myyjän lakimiestä eikä myyvän välittäjän suosittelemaa lakimiestä – vaan oma lakimies, joka vastaa vain sinulle.

Lakimiehesi keskeiset tehtävät kaupassa:

• Hakea kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad) nota simplen eli kiinteistörekisteriotteen – asiakirjan, josta näkyy, kuka asunnon todella omistaa, mikä on sen tarkka rekisteröity kuvaus ja mitä kiinnityksiä, rasitteita tai ulosmittauksia siihen kohdistuu.
• Varmistaa, että rakennus on laillisesti rakennettu: rakennusluvat, käyttöönottolupa (licencia de primera ocupación) ja se, että tontilla oleva vastaa rekisteriin merkittyä. Tällä rannikolla rekisteröimättömät laajennukset ja uima-altaat ovat yleisiä, ja jälleenmyynnissä niistä tulee ostajan ongelma.
• Tarkistaa asunnon mukana siirtyvät velat: maksamattomat yhtiövastikkeet ja IBI-rästit – Espanjassa osa veloista seuraa asuntoa, ei henkilöä.
• Laatia tai tarkastaa jokaisen sopimuksen ennen kuin allekirjoitat sen, ja olla mukanasi kaupanteossa notaarilla (tai hoitaa sen puolestasi valtakirjalla).

Tyypillinen palkkio tästä on noin 1 % kauppahinnasta. Se on koko kaupan parhaiten käytetty raha.

Varaus: asunto pois markkinoilta

Kun tarjouksesi hyväksytään, ensimmäinen asiakirja on yleensä varaussopimus (documento de reserva), johon liittyy tavallisesti 3 000–10 000 euron varausmaksu. Se poistaa asunnon markkinoilta lyhyeksi ajaksi – tyypillisesti 2–4 viikoksi – siksi aikaa, kun lakimiehesi tekee edellä kuvatut tarkistukset.

Sanamuodolla on väliä. Hyvin laaditussa varaussopimuksessa varausmaksu palautetaan, jos juridisissa tarkistuksissa paljastuu ongelmia tai jos lainaa käytettäessä rahoitus jää saamatta. Huonosti laadittu sopimus vie varausmaksusi heti, kun jokin menee pieleen. Juuri siksi lakimies otetaan mukaan ennen varausta, ei sen jälkeen.

Arras-sopimus: todellisen sitoutumisen hetki

Osapuolten välinen yksityinen kauppasopimus – lähes aina muodoltaan contrato de arraseli käsirahasopimus – on kohta, jossa molemmat sitoutuvat. Ostaja maksaa tyypillisesti käsirahana 10 % kauppahinnasta (josta vähennetään varausmaksu), ja kaupantekopäivä lyödään lukkoon.

Tavallisessa arras penitenciales -muodossa perääntymisen säännöt ovat symmetriset ja armottoman selkeät: jos ostaja vetäytyy, käsiraha on menetetty; jos myyjä vetäytyy, hänen on palautettava se kaksinkertaisena. Tästä eteenpäin kauppa yleensä toteutuu – siksi jokaiseen kysymykseen pitää olla vastaus ennen tätä allekirjoitusta, ei sen jälkeen.

Kaupanteko notaarilla

Espanjassa asuntokauppa saatetaan loppuun notaarin (notario) luona. Notaari on julkinen viranomainen, joka tarkistaa henkilöllisyydet, tarkistaa kiinteistörekisterin vielä samana päivänä uudelleen, lukee kauppakirjan ääneen ja todistaa julkisen kauppakirjan (escritura pública de compraventa) allekirjoittamisen. Maksu vaihtaa omistajaa yleensä samassa pöydässä, tavallisesti pankkishekkeinä tai vahvistettuina tilisiirtoina, ja lähdet paikalta avaimet kädessä.

Notaari on puolueeton: hän tarkistaa laillisuuden, mutta ei valvo sinun kaupallisia etujasi. Se on edelleen lakimiehesi tehtävä, ja jos et pääse paikalle itse, lakimiehesi voi allekirjoittaa puolestasi etukäteen järjestetyllä valtakirjalla.

Kaupan jälkeen: rekisteröinti ja tylsät välttämättömyydet

• Lakimiehesi maksaa varainsiirtoveron ja toimittaa kauppakirjan kiinteistörekisteriin. Rekisteröinti kestää muutaman viikon, ja vasta se tekee omistuksestasi täysin pätevän kolmansia osapuolia kohtaan.
• Sähkö, vesi ja taloyhtiö: mittarit ja sopimukset sinun nimiisi, suoraveloitukset kuntoon ja ilmoitus taloyhtiölle (comunidad de propietarios).
• Ulkomailla asuva omistaja tekee vuosittain pienen veroilmoituksen (lisää tästä vero-oppaassamme) – gestorille eli vero- ja viranomaisasioita hoitavalle asioidenhoitajalle viiden minuutin työ, unohdettuna sakko.

Kuinka kauan tämä kaikki kestää?

Käytetyn asunnon kauppa ilman lainaa: yleensä 6–10 viikkoa hyväksytystä tarjouksesta avaimiin. Ulkomailla asuvan asuntolainalla: pikemminkin 8–12 viikkoa, koska pankin arvio ja lainapäätös osuvat keskelle aikataulua. Rakennusvaiheessa ostettava uudiskohde noudattaa samaa juridista logiikkaa, mutta kauppa venyy koko rakennusajalle, ja sen erämaksut on lain mukaan turvattava pankkitakauksilla.

Mikään tästä ei ole eksoottista. Kyse on järjestyksestä, ja järjestys palkitsee valmistautumisen: NIE ajoissa, lakimies ensin, eikä yhtään allekirjoitusta ennen kuin sitä koskevat tarkistukset on tehty.