Verot selkokielellä

Ostohetkellä: käytetty asunto vai uudiskohde

Itse kaupasta maksettava vero riippuu siitä, mitä ostat – ja nämä kaksi reittiä sulkevat toisensa pois.

Kun ostat käytetyn asunnon (yksityiseltä omistajalta), maksat ITP:n – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales eli varainsiirtoveron. Andalusia on yhtenäistänyt verokannan tasaiseen 7 %:iin kauppahinnasta, mikä on Espanjan kilpailukykyisimpiä verokantoja. 400 000 euron asunnosta se tekee 28 000 €, jonka lakimiehesi tilittää kaupanteon yhteydessä.

Kun ostat uudiskohteen (ensimmäinen luovutus rakennuttajalta), maksat sen sijaan IVA:n (arvonlisäveron), 10 %, sekä AJD-leimaveron (Actos Jurídicos Documentados), joka on Andalusiassa 1,2 %. Sama 400 000 euron kohde rakennusvaiheessa ostettuna tuo mukanaan 40 000 € IVA:ta ja 4 800 € AJD:tä. Uudiskohteesta maksat enemmän veroa – vastineeksi saat uuden asunnon, rakennuttajan takuujärjestelmän ja pankkitakauksella turvatut maksuerät.

Yksi ansa on syytä nimetä: verottaja voi puuttua ilmoitettuun kauppahintaan, jos se katsoo asunnon ostetun virallista viitearvoa (valor de referencia) halvemmalla, ja verottaa sinua korkeamman luvun mukaan. Lakimiehesi tarkistaa viitearvon ennen kuin sitoudut mihinkään, joten verolasku ei koskaan tule yllätyskirjeenä.

Muut kaupanteon kulut

Verojen lisäksi kaupantekoon liittyy maksuja. Varaudu suunnilleen näihin:

• Notaari: tavallisessa kaupassa nelinumeroinen summa, joka määräytyy virallisen taksan mukaan.
• Kiinteistörekisteri: hieman notaaria vähemmän.
• Riippumaton lakimies: yleensä noin 1 % kauppahinnasta.
• Asuntolainan kulut, jos rahoitat lainalla: pankin arviointipalkkio ja mahdollisesti järjestelypalkkio. Vuodesta 2019 lähtien lainan kiinnitysasiakirjan AJD:n on maksanut pankki – ei lainanottaja.

Rehellinen nyrkkisääntö käytetyn asunnon kokonaishankintakuluille Andalusiassa: lisää kauppahinnan päälle 10–12 %. Uudiskohteessa 13–15 %. Budjetoi se ensimmäisestä päivästä lähtien, niin mikään prosessissa ei aja sinua ahtaalle.

Joka vuosi omistaessasi: toistuvat kulut

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on vuotuinen kunnallinen kiinteistövero, joka lasketaan katasteriarvosta eli kiinteistön verotusarvosta – asiakkaidemme ostamissa kohteissa tyypillisesti muutamasta sadasta reiluun tuhanteen euroon vuodessa, kunnasta ja asunnosta riippuen.

Yhtiövastike (comunidad) ei ole vero, mutta käyttäytyy kuin sellainen: sillä rahoitetaan talo tai asuinalue, jonka omistat yhdessä muiden kanssa. Vaatimattomassa kerrostalossa vastike voi olla 80 € kuussa; resort-tyyppisellä alueella, jossa on uima-altaat, kylpylä, puutarhat ja vartiointi, 250–500 €. Pyydä viimeisin tilinpäätös ja tiedot suunnitelluista ylimääräisistä maksuista (derramas) ennen kuin ostat – tämä on yksi rannikon yleisimmin aliarvioiduista luvuista.

Ulkomailla asuvan tulovero (IRNR) on se, joka yllättää kaikki: vaikka et koskaan vuokraisi asuntoa, Espanja verottaa ulkomailla asuvaa omistajaa pienestä laskennallisestatulosta (lomake 210). Summat ovat yleensä maltillisia – usein vain muutama sata euroa vuodessa – mutta ilmoitus on pakollinen. Jos vuokraat asuntoa, verotetaan sen sijaan todellista vuokratuloa: EU-/ETA-maissa asuvat maksavat 19 % ja voivat vähentää kulut; muut maksavat 24 % ilman vähennyksiä.

Lisää tähän sähkö, vesi ja muut käyttömaksut, kotivakuutus ja – jos vuokraat – paikalliset lupavaatimukset, niin tyypillisen asunnon juoksevat kulut ovat realistisesti 2 000–5 000 € vuodessa taloyhtiöstä riippuen.

Kun myyt

Myyntivaiheessa vastassa on kaksi veroa. Luovutusvoittovero: ulkomailla asuvat maksavat voitosta 19 %, ja asuntosi ostaja on velvollinen pidättämään kauppahinnasta 3 % ja tilittämään sen verottajalle ennakkona sinun veroasi vastaan – jos pidätys on todellista veroa suurempi, haet erotuksen takaisin.

Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero) on kunnan vero tontin arvonnoususta omistusaikanasi. Lain ja tavan mukaan sen maksaa myyjä – älä hyväksy sopimusta, joka siirtää sen hiljaisesti ostajalle, ja huomaa, että jos todellista arvonnousua ei ollut, veron voi riitauttaa.

Yhteenveto yhdessä kappaleessa

Käytetty asunto: hinta + 7 % ITP + maksut ≈ hinta + 10–12 %. Uudiskohde: hinta + 10 % IVA + 1,2 % AJD + maksut ≈ hinta + 13–15 %. Omistaminen: IBI, yhtiövastike ja pieni pakollinen ilmoitus ulkomailla asuvalle. Myynti: 19 % voitosta 3 %:n pidätyksellä, ja plusvalía jää myyjän maksettavaksi. Mikään tästä ei ole hallitsematonta – sen pitää vain olla budjetissa ennen tarjousta, ei sen jälkeen.