Ensimmäisestä esittelystä avaimiin: aikataulu

Ennen viikkoa nolla: pohjatyöt

Nopeimmin etenevät myöhemmin ne ostajat, jotka hoitivat tylsän osuuden ensin: NIE-hakemus jätetty, lakimies valittu, pankkitilin avaaminen vireillä, asuntolainan ennakkopäätös kirjallisena, jos käytät lainaa, ja selkeä kirjallinen lista siitä, mitä asunnolta vaaditaan. Tämän vaiheen voi hoitaa samaan aikaan, kun vasta selailet kohteita, eikä se maksa muuta kuin hieman paperityötä. Sen ohittaminen on syy siihen, että moni neuvottelee viikolla kuusi myyjän kanssa määräaikojen pidentämisestä.

Viikot 1–2: esittelyt tosissaan

Tiukka lyhyt lista voittaa kahdenkymmenen esittelyn maratonin. Kun 5–8 asuntoa katsotaan kirjallista vaatimuslistaa vasten, esiin nousee yleensä yksi tai kaksi vakavaa ehdokasta. Tähän vaiheeseen kuuluvat myös toiset käynnit eri vuorokaudenaikoina ja alueen kiertäminen jalan ilman välittäjää. Vakavasta ehdokkaasta pyydetään lisäksi taloyhtiön (comunidad) tilinpäätös ja kokouspöytäkirjat, kiinteistöveron (IBI) kuitti sekä sähkö- ja vesilaskut.

Viikot 2–3: tarjous ja neuvottelu

Uskottava tarjous on luku, jonka takana on näyttöä: vertailukelpoiset toteutuneet kauppahinnat, myyntiaika markkinoilla ja havainnot asunnon kunnosta. Neuvottelu kestää täällä tyypillisesti päiviä, ei viikkoja – kaksi tai kolme kierrosta. Hinnan lisäksi yhtä tärkeitä ovat rahoitukseesi sopiva kaupantekopäivä, kirjallinen sopimus siitä, mitkä kalusteet ja kiinteät varusteet kuuluvat kauppaan, ja se, kuka maksaa mitäkin (plusvalía municipal eli kunnallinen arvonnousuvero jää myyjän maksettavaksi).

Viikko 3: varaus

Tarjous hyväksytty – varaussopimus poistaa asunnon markkinoilta. Varausmaksu on tyypillisesti 3 000–10 000 €, ja se palautetaan, jos juridiset tarkistukset paljastavat ongelmia; tarkistuksille varataan 2–4 viikkoa. Lakimiehesi on lukenut sopimuksen ennen kuin allekirjoitat sen – juuri siksi hänet valittiin jo viikolla nolla.

Viikot 3–5: juridiset tarkistukset (ja pankin arvio, jos käytät lainaa)

Nyt lakimies tekee työnsä: nota simple (kiinteistörekisteriote), omistus ja rasitteet, luvat ja käyttöönottolupa (licencia de primera ocupación), kiinteistön tietojen vastaavuus katasterissa (Catastro), taloyhtiön velat ja kiinteistöveron (IBI) tilanne. Jos käytät lainaa, pankki tilaa samaan aikaan arvion (tasación) ja vie hakemustasi kohti lopullista lainapäätöstä – lainalla ostavalle tämä on yleensä koko ketjun pisin yksittäinen vaihe.

Tarkistuspiste: tämän vaiheen lopussa sinulla on kirjallinen juridinen raportti ja (jos käytät lainaa) pankin sitova lainatarjous. Espanjan asuntolainalaki edellyttää pakollista harkinta-aikaa ennen kuin lainasopimus voidaan allekirjoittaa, joten pankin tarjouksen on tultava hyvissä ajoin ennen kaupantekopäivää.

Viikot 5–6: arras-sopimus

Tarkistukset puhtaat, rahoitus varma – nyt sitoudutaan oikeasti. Käsirahasopimus (contrato de arras) lukitsee hinnan ja kaupantekopäivän; maksat 10 % kauppahinnasta, josta vähennetään varausmaksu. Jos vetäydyt tämän jälkeen, käsiraha on menetetty; jos myyjä vetäytyy, hän maksaa sen takaisin kaksinkertaisena. Nyt sovitaan aika notaarille.

Viikot 6–10: kaupanteko notaarilla

Hiljainen vaihe: lakimiehesi valmistelee kaupanteon – viimeinen rekisteritarkistus kaupantekopäivän aamuna, pankkishekit, valtakirja, jos et itse ole paikalla. Notaarilla kauppakirja (escritura) luetaan ääneen, henkilöllisyydet tarkistetaan, rahat luovutetaan ja avaimet vaihtavat omistajaa samassa pöydässä. Ilman lainaa tehdyt kaupat päätyvät tähän pöytään usein 6–8 viikkoa tarjouksen jälkeen, lainalla rahoitetut tavallisemmin 8–12 viikon kuluttua.

Avainten jälkeen: kahden viikon jälkityöt

Verot maksettu, kauppakirja toimitettu rekisteröitäväksi, sähkö, vesi ja taloyhtiö siirretty nimiisi, suoraveloitukset kuntoon, vakuutus voimassa. Mikään näistä ei vaadi, että olet itse paikalla – mutta jokaisen niistä pitää olla jonkun tarkistuslistalla, ei vain oletuksena hoidettu.

Mikä venyttää aikataulua

Tavalliset syylliset: myöhään haettu NIE (lisää viikkoja), lainahakemus, joka aloitettiin vasta tarjouksen jälkeen eikä ennen sitä (lisää viikkoja ja stressiä), asunnosta paljastuvat laillisuusongelmat (lisää viikkoja – tai vähennä koko asunto), myyjä, jonka oma seuraava kauppa muodostaa ketjun, sekä elokuu, jolloin Espanjan hallintokoneisto hidastuu silmin nähden. Rakennusvaiheessa ostettava uudiskohde korvaa viikot 3–10 rakennusaikataululla: pankkitakauksella turvatut erämaksut, puutelistan tarkastus ennen luovutusta ja kaupanteko, kun käyttöönottolupa on myönnetty.

Muista rytmi: valmistaudu ennen esittelyjä, tarkista ennen kuin sitoudut ja sitoudu vain kerran. Tässä järjestyksessä tehtynä Espanjan prosessi ei ole hidas – se vain etenee vaihe kerrallaan.